¿Sabías que la Ley de Propiedad Horizontal 675 de 2001 está en un proceso de discusión de reforma para convertirse en la Nueva Ley de Propiedad Horizontal en Colombia? El propósito de la reforma conocida también como Proyecto de Ley No. 301 de 2020 Cámara es incluir las necesidades de las comunidades residenciales y comerciales en el país. Cabe resaltar que durante los últimos 23 años, esta ley ha tenido actualizaciones como la suma de proyectos de vivienda de interés social y prioritarios en su jurisdicción. ¡Hoy LIZI te explica de la A a la Z todo lo que esta nueva legislación traerá para este sector!

¿Cuál es el estatus de la Nueva Ley de Propiedad Horizontal en Colombia?

El Congreso de la República de Colombia discute un proyecto de ley que tiene como objetivo reformar la Ley 675 de 2001, la cual regula el régimen de propiedad horizontal. La reforma busca modernizar y armonizar la propiedad horizontal en Colombia, promoviendo principios de convivencia pacífica, solidaridad social y responsabilidad ecológica. Se espera que estas modificaciones mejoren la calidad de vida en las comunidades.

Este proyecto ha sido casi completamente aprobado, con varias modificaciones, durante el segundo debate en la Cámara de Representantes; sin embargo, aún queda un 50% del proceso por completar. Para que un proyecto de ley se convierta en ley, debe pasar por cuatro debates sucesivos en comisiones y plenarias (Rusell Bedford, 2024).

¿Por qué es relevante la nueva Ley de Propiedad Horizontal en Colombia

Esta reforma es un paso importante hacia la modernización de la legislación sobre propiedad horizontal en Colombia, buscando adaptarse a las necesidades actuales de las comunidades.

Ten en cuenta estos principios que rigen la nueva ley de Propiedad Horizontal en Colombia:

• Función social y ecológica de la propiedad: Los reglamentos de propiedad horizontal deben alinearse con esta función y cumplir con la normativa urbanística vigente.
• Convivencia pacífica y solidaridad social: Se busca establecer relaciones cooperativas y solidarias entre los copropietarios, con disposiciones claras sobre sus deberes y responsabilidades.
• Respeto a la dignidad humana: Este principio debe guiar las acciones de los órganos de administración y de los copropietarios.
• Libre iniciativa empresarial y privada dentro de los límites del bien común: Se promueven actividades económicas que sean legales y beneficiosas para la comunidad.
• Debido proceso: Se garantiza el respeto al principio de debido proceso en los procedimientos sancionatorios internos.

Los 6 aspectos claves de la Nueva Ley de Propiedad Horizontal en Colombia

La reforma incluye tres elementos centrales que promueven la inclusión, la participación y la resolución de conflictos en la convivencia dentro de las propiedades horizontales. En este contexto, aspiramos a ofrecer un panorama general sobre los ejes temáticos relevantes que abarca el proyecto de Ley 301 de 2020.

 Un camino hacia la profesionalización de la administración de PH

El proyecto de reforma propone profesionalizar y regular la figura del administrador de Propiedad Horizontal a través de un Registro Ùnico de Administradores de esta rama. Dicha organización ayudará a identificar los periodos de administración y sanciones impuestas.

Seguridad a prueba de desastres

En esta ley se plantea que las propiedades horizontales deben constituir pólizas de seguros a prueba de riesgos como incendios, terremotos, pero también contemplar los accidentes en zonas como piscinas y parques infantiles.

Nuevas definiciones para los conceptos de siempre: ¿Qué Cambia con la Nueva Ley de Propiedad Horizontal en Colombia?

Este proyecto revisa las definiciones relacionadas con la administración de propiedad horizontal  para no dar lugar a espacios ciegos en la ley. Por eso redefine los siguientes conceptos (Urrego, 2024): 

• Administrador de propiedad horizontal:  En la ley de 2001 se definía esta postura como el representante legal de la copropiedad. Ahora, la propuesta de 2024 lo define de una forma más específica y ofrece mayor cobertura al administrador explicando que es una persona natural o jurídica capacitada, inscrita en el Registro Único de Administradores de Propiedad Horizontal, encargada de la administración y representación legal de la copropiedad.

• Bienes comunes esenciales: Aquellos indispensables para la existencia, estabilidad, conservación y seguridad de la propiedad horizontal, como terrenos, cimientos, estructuras, y sistemas de servicios públicos. La ley de 2001 lo puntualiza como: partes del edificio o conjunto que están sometidos al régimen de propiedad horizontal y que pertenecen en proindiviso a todos los propietarios de bienes privados.

• Coeficientes de copropiedad: Índices que determinan la participación porcentual de cada propietario en los bienes comunes y en las decisiones de la asamblea de propietarios. La ley vigente hasta ahora definía este concepto como el porcentaje de participación que cada propietario de bienes privados tiene respecto a los bienes comunes del edificio o conjunto.

Prohibiciones y derechos relacionados con mascotas 

Este proyecto de ley en su artículo 5 regula la tenencia de mascotas en las Propiedades Horizontales mientras indica que los reglamentos de propiedad horizontal no podrán contener normas que prohíban o limiten la enajenación, gravamen y disposición (en otras palabras, la venta, arriendo o hipoteca) de los bienes de dominio privado a cualquier título, así como tampoco prohibir la tenencia de mascotas o animales domésticos.

Uso de bienes comunes y exclusivos 

 Esta reforma plantea la regulaciones del uso de bienes comunes y exclusivos, es decir, se debe establecer que hay ciertos espacios comunes que son solo de uso de la propiedad privada y que deben venderse solo a los propietarios que pueden usarlas como por ejemplo, terrazas, patios interiores.  Mientras que las instalaciones que son comunes como ascensores y áreas de recreación deben estar a la disposición de todos los residentes.

Regulación de la vivienda turística y renta corta 

El proyecto de ley establece que el administrador de la propiedad horizontal debe contar con un tecnólogo en turismo para gestionar adecuadamente las unidades destinadas a la vivienda turística. Esto asegura que la administración tenga el conocimiento necesario para manejar actividades turísticas y resolver conflictos que puedan surgir 

Además, se requiere que los inmuebles registrados en plataformas de alquiler a corto plazo indiquen claramente su sujeción al régimen de propiedad horizontal, lo que proporciona transparencia tanto a propietarios como a inquilinos 

La regulación también permite que una mayoría calificada de propietarios decida prohibir el uso de inmuebles para vivienda turística, empoderando a las comunidades para tomar decisiones que reflejen sus intereses y preocupaciones, y asegurando que las actividades turísticas no afecten negativamente la convivencia y calidad de vida de los residentes permanente

El aspecto más importante de la reforma a la Ley 675 de 2001 es el fortalecimiento de los derechos y deberes de los copropietarios, así como la regulación más clara de la convivencia en las propiedades horizontales. 

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Fuente:

Russel Bedfor (2024) Se reforma y adiciona la Ley 675 de 2001. Recuperado de https://russellbedford.com.co/se-reforma-y-adiciona-la-ley-675-de-2001/

Congreso de la república de Colombia. Proyecto de Ley  No 301 de 2020. Recuperado de https://www.camara.gov.co/sites/default/files/2021-08/Aprobadas%20P.L%20N%20301-2020.pdf